UCM Province de Liège

La toiture de l’immeuble que vous avez pris en location fuit ce qui provoque des infiltrations dans la surface commerciale que vous louez. Le bailleur tarde ou refuse de procéder aux réparations nécessaires. Votre êtes moniteur d’auto-école et votre client ne vous paie pas l’acompte demandé. Face à une inexécution ou mauvaise exécution du contrat, que pouvez-vous faire ?

Une solution existe : l’exception d’inexécution.

Le principe

Le droit belge vous permet, lorsque votre cocontractant est en défaut d’exécuter ses obligations, de suspendre l’exécution de votre propre obligation tant que l’autre partie n’aura pas remédié à ses manquements. Il s’agit de l’application d’un principe général de droit : l’exception d’inexécution.

Pour illustrer ce principe, seul le contrat de bail commercial nous servira ici d’exemple.

Ainsi, dans l’exemple du bail commercial, le bailleur a notamment l’obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur, pendant la durée du bail. En contrepartie le preneur doit notamment payer le loyer.

L’exception d’inexécution a pour objectif d’inciter la partie défaillante (le bailleur) à exécuter ses obligations contractuelles. Le contrat n’est pas suspendu : seules les obligations du preneur qui a eu recours à ce moyen de pression sont suspendues. Dans le cas du bail : le paiement de tout ou partie des loyers.

Pour pouvoir suspendre ses obligations dans le respect de la loi, l’exception d’inexécution doit être invoquée à bon escient en respectant cinq conditions 

1. Obligations simultanées
2. L’inexécution du bailleur doit être fautive
3. Manquement grave
4. Mise en demeure préalable
5. Bonne foi

Obligations simultanées
Tout d’abord, les obligations des parties doivent s’exécuter simultanément, trait pour trait.
L’obligation de payer les loyers et celle de réaliser les grosses réparations doivent être exigibles simultanément.

L’inexécution du bailleur doit être fautive
Elle ne peut donc résulter d’un cas de force majeure. Cela signifie aussi que le preneur ait lui-même prévenu le bailleur de l’existence des infiltrations et qu’il ait réclamé que des travaux soit réalisés. Bref, Le bailleur doit avoir été prévenu et être resté en en défaut d’exécuter ses obligations.

Manquement grave
Il faut également que l’inexécution soit suffisamment grave et d’une certaine importance. Une infiltration d’eau par la toiture peut engendrer, outre des problèmes de sécurité, une détérioration importante du stock de marchandises.

Mise en demeure préalable
En outre, avant de suspendre (en totalité ou en partie) le paiement des loyers, le preneur qui se prévaut de l’exception d’inexécution doit mettre en demeure le bailleur de procéder aux réparations nécessaires et lui notifier son intention de recourir à ce moyen de pression.
Il est cependant fortement conseillé de recourir à une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bonne foi
Enfin, l’exception ne peut être invoquée dans des conditions contraires à la bonne foi.
Le preneur qui l’invoque ne peut être à l’origine de l’inexécution du bailleur en refusant l’accès à la toiture par exemple.

Quid de l’intervention d’un juge ?

L’exception d’inexécution peut être invoquée sans l’intervention ou le contrôle préalable d’un juge. Ce dernier peut éventuellement intervenir a posteriori, afin de contrôler le respect des conditions de mise en œuvre. Le juge pourrait donc être amené à rejeter l’exception d’inexécution qui serait soulevée en contrariété avec les conditions exposées ci-dessus.