Travaux immobiliers et TVA
Les indépendants, assujettis à la TVA, sont souvent amenés, lorsqu’ils prennent une surface commerciale en location, à faire des travaux afin de l’aménager aux besoins de leur activité.
Sur le plan du droit civil, ces travaux appartiennent au locataire car l’accession au profit du bailleur ne joue qu’à la fin du bail et le sort financier de ces travaux est très souvent réglé contractuellement par les parties.
Le locataire peut supporter intégralement le coût des travaux. Dans ce cas, le propriétaire n’intervient pas financièrement ni lors de la réalisation des travaux ni à la fin du bail. Cette absence d’intervention financière n’empêche pas le locataire de récupérer la TVA sur les travaux dans sa déclaration trimestrielle, mais cette déduction peut être revue en cas de cessation d’activité par exemple endéans un délai de 5 ans. Imaginons que l’indépendant quitte les lieux 4 ans après avoir réalisé les travaux et cesse ses activités, il devra rembourser 1/5 de la TVA déduite.
Attention toutefois : si le locataire est une société qui prend en location l’immeuble appartenant à son gérant, il faut être attentif aux clauses contractuelles qui seraient trop avantageuses pour le propriétaire. Ainsi, s’il est indiqué que le propriétaire conservera à l’échéance du bail tous les travaux réalisés par le locataire sans lui verser d’indemnité, l’administration serait en droit de considérer que la société a consenti un avantage à son gérant et qu’il doit être taxé sur cet avantage. Ce serait le cas, si le locataire faisait des travaux de complète rénovation (toiture, châssis, plomberie, électricité etc) d’un immeuble appartenant au gérant et que celui-ci conserve les travaux sans verser d’indemnité à l’échéance du bail.
Que se passe-t-il si le propriétaire intervient financièrement ? Il peut s’agir d’une dispense de loyer, d’une diminution de loyer ou d’une dispense d’augmentation de loyer. Dans ce cas, l’administration va considérer que les travaux ont été effectués à titre onéreux (dans la relation locataire- bailleur) et que la TVA est due.
Le locataire devra donc délivrer une facture au bailleur avec application de la TVA (sauf si le bailleur est assujetti, auquel cas, ce sera le régime de l’auto- liquidation qui s’appliquera).
Le bailleur devra supporter la taxe qu’il ne pourra pas déduire. C’est un peu normal, car s’il avait commandé lui-même les travaux, ceux-ci lui auraient été facturés TVAC et il n’aurait pas pu récupérer la TVA. Rappelons en effet que la location d’un immeuble est en principe exemptée de TVA. En principe, car depuis le 1er janvier 2019, il est possible, à certaines conditions, de soumettre la location immobilière à la TVA.
En fin de bail, le locataire ne devra pas, dans ce cas, effectuer de révision de la taxe déduite.
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